Els constructors sovint es veuen restringits en la realització de la casa dels seus somnis per la normativa de construcció d'una parcel·la, que al seu torn pot ser en desavantatge per als venedors de terrenys edificables. El compliment de les distàncies mínimes legalment establertes a finques veïnes o el compliment de la superfície màxima d'edificació en funció de la superfície de l'immoble són només dos possibles exemples de problemes. En determinades condicions, una càrrega d'edifici d'unificació per a propietats veïnes pot ser la solució.
Càrrega de construcció d'associacions – definició
Com suggereix el terme, és principalment un tipus d'unió de dues o més propietats. Perquè aquests estiguin “unis”, han de ser propietats veïnes. Una càrrega de construcció d'unificació implica tractar dues o més propietats veïnes com una propietat en la llei de la construcció. Una càrrega de construcció conjunta generalment requereix un motiu de llei de construcció.
Amb la càrrega de construcció d'unificació, per exemple, s'eliminen els límits de propietat entre les propietats veïnes implicades. La càrrega de l'edifici de l'associació sempre inclou almenys una anomenada "propietat de servei". Aquest o el propietari té l'obligació de dret públic davant l'autoritat de construcció responsable de dissoldre el límit de la seva propietat amb una propietat veïna. Això vol dir que la propietat veïna passa a ser la part anomenada "dominant" i el límit veí no s'ha de tenir en compte quan es tracta de qüestions de dret de construcció.
Relacions de propietat en el cas de la càrrega de l'edifici d'unificació
L'estructura de propietat de les propietats individuals no es veu afectada per una càrrega de construcció d'associacions. Això vol dir que cada propietari participant conserva els seus drets de propietat sobre la seva propietat en la mesura en què estava/està inscrita al Registre de la Propietat abans d'un càrrec d'edifici associatiu. Una càrrega d'edificació d'associacions no s'inscriu al registre de la propietat. Tampoc hi haurà canvis en l'àmbit dels impostos.
Ús de les càrregues de creació d'associacions
Exemple 1
El senyor Meier és propietari d'una casa bifamiliar a la seva propietat en la qual els apartaments estan situats un al costat de l' altre i cadascun té la seva pròpia entrada. Ara s'ha de vendre un costat, inclosa la propietat del costat. Una divisió de propietats ho fa teòricament possible. Però com que la casa no es troba al mig de la propietat, la seva part de la propietat seria significativament més petita.
La llei d'edificació estableix que la superfície construïda de la seva meitat de la casa és massa gran per a la mida de la propietat restant. Per tant, en aquest cas no seria possible una divisió de la propietat. Tanmateix, si es sol·licita i s'aprova una càrrega d'unificació d'edificis al mateix temps que es divideix la propietat, la propietat continua sent considerada com una per a la normativa d'edificació fins i tot després de la divisió. Com a propietari de la propietat, el comprador de la casa rep regularment l'entrada del registre de la propietat.
Exemple 2
El fill de la senyora Schmidt pot comprar la propietat del costat de la de la seva mare a un preu econòmic. Per tal de poder realitzar el pla de la casa dels seus somnis, hauria de construir prop de la línia de la propietat de la propietat de la seva mare. Això no té objeccions, però l'autoritat de construcció sí, perquè com a constructor està legalment obligat a mantenir la distància mínima als límits de la propietat dels immobles adjacents. Aquí la seva mare ara pot donar a l'autoritat de construcció l'obligació d'aplicar una càrrega conjunta d'edificació. D'aquesta manera, la mare dissol el límit entre les dues propietats i el fill ja no ho ha de tenir en compte a l'hora de construir.
Exemple 3
Dues parelles casades que són amigues han comprat dues terres una darrere l' altra sobre les quals els agradaria construir. No hi ha accés des del carrer per urbanitzar a la propietat posterior. Això significa que els cables només poden arribar a la propietat posterior a través de la propietat frontal. Aquí la parella podria acordar una anomenada servitud, que estipula legalment i permanentment un trasllat estructural sobre la primera finca. Per tal d'estalviar costos, els nous propietaris decideixen combinar la construcció. Les dues propietats es converteixen en una propietat en el sentit de la llei de la construcció. Com a resultat, només cal urbanitzar la propietat davantera. La propietat posterior ara es pot connectar a això.
Aplicació
No es pot proporcionar informació vinculant com a regla general sobre la sol·licitud d'una càrrega de creació d'associacions, ja que els estats federals individuals poden tenir requisits diferents. En conseqüència, la informació següent en alguns punts només serveix com a guia. Abans de presentar una sol·licitud, és recomanable obtenir informació precisa sobre l'autoritat responsable.
Responsabilitat
Es pot sol·licitar una càrrega conjunta de l'edifici a través de l'autoritat de construcció responsable o l'autoritat de supervisió d'edificis del municipi.
Solicitant
Qualsevol dels propietaris implicats pot presentar la sol·licitud. Qui enviï la sol·licitud normalment també serà el destinatari de la factura de les taxes incorregudes.
En qualsevol cas, el propietari de l'immoble la propietat del qual està “gravada” ha d'indicar la disposició per a la construcció amb la seva signatura en un formulari a part. En l'argot tècnic, això s'anomena "contractista de la construcció". En algunes ciutats/països, després que el client enviï la sol·licitud, el contractista de la construcció és convidat a una cita personal per tal de proporcionar la signatura i poder autenticar-la directament. Si el contractista de la construcció viu més lluny, la signatura es pot fer en una autoritat de construcció propera a la casa i certificar-se allà. Alternativament, la signatura també pot ser certificada per un notari.
Documents/documents a presentar
- Formulari de sol·licitud emplenat i signat
- Declaració de càrrega de la construcció del contractista amb certificació de la signatura
- Extracte del registre de la propietat actual de totes les propietats implicades (no ha de tenir més de tres mesos)
- Extractes cadastrals de totes les propietats implicades
- Plànol del lloc en cinc exemplars amb senyalització i dimensions de la superfície de la propietat a carregar
- Depenent de l'autoritat de la construcció, es pot requerir un formulari d'assumpció de costos separat per a les tarifes resultants
- Si es tracta de propietat comercial o d'associació, s'han de presentar extractes del registre mercantil o d'associació
Procés d'edició
Si es disposa de tots els documents i signatures necessaris, l'autoritat de supervisió de l'edifici iniciarà l'anomenat tràmit de llicència d'obres. El temps de processament pot variar molt segons la càrrega de treball i els casos individuals. De mitjana, es pot esperar un temps de processament d'entre quatre i sis setmanes.
Si s'aprova la sol·licitud, s'efectuarà una inscripció en el Registre de càrrega de l'edifici i la càrrega de l'associació esdevindrà jurídicament vinculant.
Costos
Depenent del municipi, de l'esforç administratiu, del valor econòmic o d' altres beneficis de l'edificació, els costos es solen agrupar individualment. Varien entre els 60 i els 500 euros. La devolució de la taxa també s'ha de pagar si el contractista canvia d'opinió després de presentar la sol·licitud i no signa la declaració de gravamen de l'edifici. És possible sol·licitar informació per escrit sobre les anotacions en el registre de càrrega d'edificació. Aquí de nou s'ha de pagar una quota d'entre 15 euros i 50 euros.
Consell:
El resultat del tràmit de llicència d'obres es comunicarà per escrit al sol·licitant i, com a mínim, es comunicarà per escrit a l'Administració d'obres la inscripció en el Registre de càrrega d'obres. Això ja és vinculant i la càrrega de construcció de l'associació és legalment vinculant, de manera que no calen proves addicionals del registre de càrrega de la construcció.
Càrrega de construcció d'associacions en cas d'herència o venda
Si es produeix un canvi de titularitat de l'immoble per venda o herència pel qual s'ha contractat l'obligació de l'associació immobiliària, aquest no es veurà afectat i continuarà existint. Això és per protegir el propietari de la propietat "dominant". Amb això es pretén evitar que el veí hagi d'enderrocar la seva casa o parts d'ella en el pitjor dels casos si l'obligació expirés si s'ha construït més enllà del (antic) límit de la propietat.
Supressió d'una càrrega de creació d'associacions
Si es registra una càrrega de construcció d'associacions en una o més propietats, es pot suprimir en determinades condicions. S'han de complir els requisits següents:
- La construcció inicialment prevista no es durà a terme (el motiu s'ha eliminat)
- No hi ha interès públic a mantenir una càrrega de creació d'associacions
- S'ha de donar el consentiment de l'autoritat de supervisió de l'edifici responsable
Influència en el valor de la propietat
Com que almenys dues propietats estan implicades en una càrrega conjunta d'edificis, això normalment significa que hi ha un desavantatge per a una part i un avantatge per a l' altra. La propietat "dominant" té l'avantatge, ja que es beneficia de la separació del límit de la propietat de la propietat veïna. El resultat pot ser un augment del valor de la propietat.
La finca per la qual es registra una càrrega edificatòria perd el dret a una clara demarcació de la finca veïna. Això pot reduir potencialment el valor d'una propietat.
Depenent del cas individual i de l'evolució, no sempre es produeix una reducció de valor. Cal tenir en compte que una càrrega edificable unificada ofereix més flexibilitat en el desenvolupament, cosa que no seria possible sense aquest acord de llei d'edificació. Si i fins a quin punt es pot esperar que la propietat tingui una disminució o un augment de valor es pot determinar mitjançant un expert i un informe corresponent.
