Quan es busca una propietat rendible, sovint s'esmenta el terme terreny potencial per construir. Moltes parts interessades no poden imaginar-s'hi res. T'explicarem què és el sòl d'expectativa d'edificació i en què es diferencia del sòl edificable clàssic.
Definició
El terme terreny amb expectativa d'edificació descriu una àrea especial de terreny dins de la comunitat. Es tracta de solars que s'ofereixen per a desenvolupament futur sense una data fixada d'ús. Es basen en els plans d'ús del sòl utilitzats a la comunitat. D'acord amb la secció 5, paràgraf II, de l'Ordenança de valoració de béns immobles (ImmoWertV), és molt probable que s'espera que en el futur s'hagi previst desenvolupament d'aquestes propietats. El temps està determinat exclusivament per la comunitat. Per aquest motiu, els costos de la propietat solen ser significativament més baixos que els d'ubicacions comparables. No obstant això, moltes parts interessades decideixen no edificar el sòl perquè no hi ha cap garantia de si el desenvolupament serà possible en dos o dotze anys.
Nota:
Els terrenys que ja s'han planificat per ser urbanitzats però encara no urbanitzats directament es classifiquen com a terrenys sense acabar. Ofereixen un temps d'espera significativament més curt per al desenvolupament que construir propietats d'espera, però costen més.
Construir al terreny previst
Per poder utilitzar el sòl edificable previst, primer ha de ser actualitzat a sòl edificable per part del municipi. Això depèn de diversos factors. El factor decisiu aquí és la decisió del municipi d'alliberar la propietat corresponent com a sòl edificable. Segons la ubicació i el pla de desenvolupament de la comunitat, el temps d'espera pot ser de diversos anys o fins i tot dècades. No teniu cap influència en això, encara que sou el comprador de la propietat. També és important que la zona estigui declarada oficialment com a districte perquè es pugui utilitzar d'acord amb els plans d'ordenació del sòl. Si la propietat s'ha ampliat, f alta l'últim pas: la urbanització. Normalment s'han de complir els punts següents:
- Aigua
- Aigües residuals
- Electricitat
- Telèfon i connexió a internet
- possibles canonades de gas
Possibles projectes de construcció
Abans que el terreny edificable es pugui utilitzar correctament, heu de tenir clar quins projectes de construcció són realment possibles. Com ja s'ha explicat, l'immoble corresponent s'ha de registrar prèviament com a sòl edificable pel municipi. No pots construir res abans. Tan aviat com es pugui construir la propietat, és adequada per a projectes de construcció típics:
- Casa unifamiliar o plurifamiliar
- Cases de troncs
- City Villas
- edifici d'empresa
- Casa de jardí d'una mida determinada (normalment 24 m²)
- Cases de vacances
Aquesta és només una petita selecció de projectes de construcció que podeu planificar per a futurs terrenys de construcció. També hi ha projectes d'edificació que no són adequats per a aquestes propietats. Aquests inclouen principalment els jardins de conreu, així com les zones que no tenen edifici i estan dissenyades per a un entorn natural. Com que aquest tipus de planejament sovint no es correspon amb els plans d'ordenació del sòl municipal, no és apte per a aquests projectes constructius. Altres exemples inclouen:
- estanys de pesca privats
- Piscines naturals
- Parcel·les per observar animals
- Projectes forestals i agrícoles
Nota:
Els terrenys amb expectativa d'edificació ja no es poden utilitzar amb finalitats agrícoles i forestals tret que el municipi canviï posteriorment el tipus de propietat. En aquest cas, es tracta de terrenys cultivables que ja no es poden utilitzar com a terreny edificable.
Preguntes més freqüents
Qui cobrirà els costos de desenvolupament de la zona?
Les despeses de desenvolupament solen ser a càrrec del municipi i del comprador de la zona. L'ajuntament ha de cobrir almenys el deu per cent dels costos, encara que aquesta xifra pot ser superior en funció de la normativa local.
Hi ha un impost anual sobre la propietat al terreny edificable?
Sí. No importa si la propietat es pot construir en un o cinc anys. L'impost sobre la propietat es paga anualment. Atès que el sòl edificable previst no és sòl agrícola o forestal, cal esperar la taxa d'avaluació B. Això té un límit superior de fins a 1.050 per cent. El percentatge exacte el determina de manera independent cada municipi.
Per què sovint és difícil obtenir finançament per a la construcció per a aquests terrenys?
Això es deu al temps d'espera fins que la propietat estigui a punt per desenvolupar-se. Fins que el sòl edificable no es converteixi en edificable, representa un risc per a molts bancs i financers, per això, en la majoria dels casos hauràs d'invertir capital social si tens l'ull en una propietat concreta.
