Pot haver-hi diferents motius per voler dividir una propietat: ja sigui per la planificació d'una casa adossada, parcel·lació, per oferir sòl edificable per als fills adults o perquè la propietat és simplement massa gran i requereix massa. manteniment. Es pot fer una divisió amb o sense mesura. La guia mostra tot el que cal tenir en compte a l'hora de dividir la propietat.
Aprovació
A gairebé tots els estats federals, no cal l'aprovació municipal per dividir la propietat. Les excepcions són la Baixa Saxònia i Renània del Nord-Westfàlia si es tracta d'una propietat urbanitzada o d'una llicència de construcció per a aquesta. Amb o sense la llicència de divisió requerida, sempre s'ha de complir la normativa d'edificació prescrita. Això s'aplica, per exemple, al compliment de distàncies mínimes i plans de desenvolupament. L'autoritat immobiliària i/o immobiliària del municipi responsable on es troba l'immoble proporciona informació detallada.
Tipus de divisió
Es fa una distinció entre els dos tipus de divisió següents:
Divisió ideal
Es fa una divisió ideal sense mesurar la propietat. Això no vol dir que no es faci una mesura. Simplement funciona sense determinació de fronteres i establiment de fronteres/marcació de fronteres. La regulació d'una divisió sense mesura la fa un notari. Es fa una anotació sobre la parcel·lació ideal al registre de la propietat. Aquest tipus de divisió es realitza principalment per estalviar diners i quan les parts no volen uns metres quadrats més o menys.
Requisits de divisió ideals
El compliment d'almenys un dels requisits següents és obligatori per poder dividir sense mesurar:
- La vora es dibuixa “pedra a pedra”, per exemple en una casa adossada
- Partes de propietat iguals, com pot passar, per exemple, en dissoldre una comunitat hereditària
- En el passat es va fer un mesurament de divisió i es diposita al Registre de la Propietat sense que es produeixi un canvi de titularitat
Divisió real
En el cas de divisió real, el mesurament l'ha de fer un aparellador reconegut i designat públicament. Això es proporciona a petició de l'autoritat de topografia responsable o es pot encarregar de manera independent. Els límits de la propietat estan delimitats per a totes les subzones. Es poden establir senyals de límit a petició. Els resultats de mesura i els punts límit es presenten a l'oficina del Registre de la Propietat com a prova i s'hi emmagatzemen. Es creen nous fulls catastrals per a totes les parts mesurades amb els respectius (nous) propietaris. L'antic registre de la propietat de la propietat indivisa està "sobreescrit" amb les noves dades d'enquesta i límits.
Costos
El preu d'una divisió de parcel·la sense o amb topografia depèn de la mida de la propietat a dividir i del valor del terreny. Si la finca a dividir és de 850 metres quadrats i el valor estàndard del terreny és de 23 euros per metre quadrat, el cost d'una mesura de divisió és de mitjana 900 euros superior al de l'anomenat mesurament de sondeig sense divisió. L'impost sobre les vendes i les taxes de registre de la propietat s'encareixen corresponentment a causa dels càlculs de costos més elevats. En aquest exemple, un càlcul de costos de poc més de 2.700 euros es compara amb poc més de 1.300 euros sense mesura de divisió. Els preus poden variar segons el municipi.
El propietari sol ser responsable de cobrir els costos de divisió. Són possibles acords privats de repartiment de costos o assumpció de costos globals amb el (nou) propietari de la propietat a dividir.
Solicitud si cal l'aprovació
Si s'ha de dividir una propietat que està subjecta a un permís, cal presentar una sol·licitud per escrit i informal a l'autoritat municipal responsable. La sol·licitud l'ha de presentar el propietari o l'adquirent. Per regla general, els aparelladors i els notaris públics també poden presentar la sol·licitud en nom del propietari o comprador. Cal un poder legalment vinculant perquè tercers puguin presentar una sol·licitud.
Contingut de l'aplicació
L'article 13 de l'Ordenança de plantilles d'edificació regula el contingut de la sol·licitud i la documentació requerida. Aquests inclouen
- Nom i adreça del sol·licitant o propietari de l'immoble a dividir
- Carrer i número de casa de l'immoble
- Nom de la propietat
- Full de registre de la propietat
- Catastre de la propietat amb districte, terreny i número de parcel·la
- Mapa de propietats per triplicat amb els límits actuals de la propietat, la propietat a dividir i els límits futurs
- Informació sobre desenvolupaments existents, valor de mercat de la propietat a dividir i finalitat de la divisió
Consell:
Assegureu-vos que tota la informació sigui correcta i completa i que s'enviïn tots els documents/documents requerits. De mitjana, el temps de processament és de tres setmanes. Si s'ha presentat informació/documents incorrectes o incomplets, el temps de processament s'ampliarà en conseqüència.
Permís de divisió rebutjat
Si l'autoritat de la construcció rebutja una divisió de propietat, el següent pas és acudir als tribunals si el rebuig no es pot acceptar.
Divisió de propietat aprovada
Si una parcel·la ha estat aprovada per l'autoritat de construcció, s'ha de fer el mesurament. Abans de presentar els resultats de la mesura a l'oficina del Registre de la Propietat amb el permís de divisió, s'aconsella fer més gestions amb antelació.
Servitud
No oblideu els drets dels propietaris individuals, que s'han de concedir segons l'article 1018 del Codi Civil, com ara els drets de pas o de pas. Al mateix temps, es pot determinar una renúncia de drets. Això implica gravar la propietat del veí. Això regula, per exemple, l'ús (conjunt), com ara la col·locació de canonades d'aigua o l'emmagatzematge d'objectes a la finca veïna.
Consell:
Tots els acords com ara la servitud i la renúncia de drets generalment s'han de registrar per escrit i han de formar part de cada acord de divisió/compra. D'aquesta manera, es poden evitar disputes posteriors.
Drets de pas i pas
Una servitud essencial són els drets de pas i de pas. Sobretot si una finca particionada està situada en segona fila i no té accés directe a peu o vehicle. Quan es divideix una propietat, s'hauria de regular quin camí/accés es concedeix. La compensació per l'ús i/o la participació en els costos de manteniment de camins/vies d'accés té sentit.
Costos per drets de pas i pas
L'import dels costos dels drets de pas i de pas s'ha de determinar en funció de la intensitat d'ús. L'ús privat o comercial es pot incloure en el càlcul aquí. Si les parts no estan d'acord, les despeses les pot determinar un expert.
Inscripció del Registre de la Propietat
Si s'atorga un dret de pas i/o de pas sobre una finca veïna, s'ha de fer constar en el full catastral de la finca gravadora. El consentiment del propietari és un requisit previ per a la inscripció en el registre de la propietat. Si l'oficina del Registre de la Propietat disposa de drets de pas i de pas quan es creen nous fulls catastrals, l'esforç administratiu és menor i els costos generalment són inferiors als de les anotacions posteriors.
Consell:
La zona dels camins i passatges no ha de ser massa generosa, ja que això pot comportar una rebaixa de valor si l'immoble es ven amb servitud registrada. Un canvi de titularitat no comporta l'extinció del dret de pas o de pas.
Buscar ajuda
Autoritat alemanya, regulacions legals, regulacions separades i/o excepcionals i innombrables paràgrafs no faciliten que els ciutadans normals s'orientin. Un error no intencionat podria ser suficient perquè el projecte no s'aprovi o que sorgeixin dificultats legals amb els nous propietaris. És aconsellable buscar l'ajuda d'un aparellador o d'un advocat/notari especialitzat en dret immobiliari i de la construcció. En molts casos, un suport competent pot estalviar diners, temps i nervis.
